¿Que dice la UE sobre el Tiempo Compartido?

Multipropiedad y otros contratos vacacionales de larga duración en la UE

Inscribirse en un régimen de multipropiedad o tiempo compartido tradicional –derecho a pasar varias temporadas, durante varios años, en una o varias fincas– puede ser meterse en un buen lío. Lo mismo cabe decir de los regímenes vacacionales de larga duración, como por ejemplo los clubes de descuentos vacacionales, que ofrecen descuentos en el alojamiento u otras ventajas, a veces en combinación con viajes u otros servicios, durante varios años.

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Silverpoint. Segunda sentencia del Tribunal Supremo, núm. 19/2017

STS núm. 19 de 17-01-2017. Recurso núm. 3064-2014, sobre Perpetuidad, Trade In, Trans Amounts y cuotas de mantenimiento.

La segunda sentencia del Tribunal Supremo ha sido el número 19/2017. Esta sentencia no tiene nada que ver con la anterior, la nº 16/17, ya que ni trata de Club Paradiso ni tampoco trata el asunto dede si los compradores son inversores o consumidores. Esta sentencia examina un contrato del Hollywood Mirage Club y los principales temas son: perpetuidad, cantidades traídas de otros contratos (TradeIn), cantidades traídas de contratos previos (Trans amounts) y cuotas de mantenimiento.

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Silverpoint y las recientes sentencias del Tribunal Supremo, núm. 16/2017.

STS núm. 16 de 16-01-2017. Recurso núm. 2718-2014, sobre Club Paradiso y los sistemas de inversión.

La primera de las sentencias del Tribunal Supremo ha resultado ser una auténtica sorpresa para muchos, aunque realmente esperada por otros (entre los que me incluyo). Muchos habían sido los procedimientos substanciados en los Juzgados de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife contra el grupo de empresas encabezado por Silverpoint Vacations, S.L. Inicialmente los jueces de los Juzgados inferiores empezaron a decidir a favor de los consumidores, declarando los contratos nulos y sin valor. La cuestión cambió radicalmente al empezar a revisar las sentencias la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife. Su primera sentencia fue la nº 26/2014 de 4 de julio de 2014. Esta sentencia revisaba el caso de un cliente que había comprado en Club Paradiso y consideró a este como un Club de Vacaciones. Los clubes de vacaciones como tales no estaban incluidos en la Ley 42/98 (ahora sí lo están con la Ley 4/12) por lo que la Audiencia Provincial declaró que la misma no le era aplicable (interpretación pro Ley).

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El Grupo Anfi acumula en 2016 condenas por valor de 1,5 millones de euros por irregularidades en el 'timesharing' - eldiario.es

Una nueva sentencia de la Sala de lo Civil del Supremo, fechada el 28 de septiembre, eleva a 20 las condenas que acumula en el alto tribunal español el Grupo Anfi, líder europeo de timesharing -aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles-, por irregularidades en los contratos formalizados bajo esta modalidad de negocio turístico. De ellas, 16 fueron dictadas en 2016.

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Dos sentencias del Supremo anulan ventas de por vida en el ‘timesharing’ del sur de Gran Canaria

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) ha emitido dos sentencias en las que anula varios contratos turísticos sellados en el sur de Gran Canaria y enmarcados en el timesharing – aprovechamientos por turnos de los bienes inmuebles - por no respetar el plazo máximo de 50 años previsto según la ley y vender en perpetuidad.

Se trata de dos nuevas resoluciones judiciales que fijan la ilegalidad de las ventas de por vida en este tipo de contratos de multipropiedad, una de las cuales se centra en el municipio de Mogán,  pese a no tener que ver en esta ocasión con los casos registrados por el emporio turístico Anfi Sales.

La particularidad que une a ambos casos es que las empresas comercializadoras vendían una participación indivisa, lo que en opinión del TS “en absoluto se ajusta a lo dispuesto por dicha Ley con el carácter imperativo que le es propio, pues la misma se propone eliminar la aplicación de cualquier idea que suponga «multipropiedad»”.

El Supremo dicta la primera de las sentencias contra las mercantiles Vista Amadores S.L., Puerto Calma Marketing S.L. y Puerto Rico S.A., que hace menos de cinco años eran titulares y explotadoras del Grupo Puerto Calma, que disponía de cinco complejos ubicados en la localidad de Puerto Rico. Dichos complejos fueron vendidos posteriormente al grupo extranjero Holiday Club Resorts.

El demandante solicitó la nulidad de los contratos suscritos con las entidades mencionadas por infracción procesal y de casación y denunció, además, la improcedencia del cobro anticipado que había satisfecho. Demanda que desestimó en un primer momento el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de San Bartolomé de Tirajana y posteriormente la Audiencia Provincial.

Sin embargo, el Supremo entra en el fondo del asunto y considera que “resulta indiscutido que en los contratos litigiosos no se fijó la duración máxima legal del régimen de aprovechamiento por turno, pese a que el mismo está fijado en 50 años, transcurrido el cual la propiedad queda libre de todo compromiso”.

Motivo por le que condena a las mercantiles a devolver al demandante un importe superior a las 230.000 libras (más de 265.000 euros), además de conceder la nulidad de un cobro anticipado superior a los 3.500 euros y los intereses desde la interposición de la demanda, que según ha podido saber este periódico pueden rondar los 45.000 euros.

La segunda sentencia, en la que el Supremo aplica los mismos criterios que la anterior – infracción en la duración del régimen y por el cobro de cantidades anticipadas - se dicta contra Tasolan SL, titular del complejo Palm Oasis en Playa del Inglés. Condena a la empresa a devolver 171.380 coronas suecas por el contrato y 73.000 más por pagos anticipados, cantidad que ronda los 25.400 euros.

La noticia original la pueden encontrar aquí:
http://www.eldiario.es/canariasahora/tribunales/sentencias-Supremo-timesharing-Gran-Canaria_0_562744176.html

El Supremo establece la improcedencia del cobro de anticipos en contratos de multipropiedad

Nota del Consejo de Poder Judicial:

389/2014
Nota Informativa recurso nº 389/2014

La Sala 1ª del Tribunal Supremo, constituida en Pleno, ha dictado sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Antonio Salas Carceller, por la que se desestima el recurso interpuesto por "Anfi Sales, S.L:" y "Anfi Resorts, S.L." contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, recaída en procedimiento sobre nulidad y, subsidiariamente, de resolución del contrato de asociación vacacional o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, en el que se solicitaba la improcedencia del cobro anticipado de las cantidades.

Ante la demanda de los compradores, la sentencia dictada en primera instancia desestimó la reclamación, siendo esta resolución recurrida en apelación por la parte demandante. La Audiencia Provincial estimó el recurso y parcialmente la demanda, condenando a las demandadas a que abonen a los actores la cantidad de 9.550 £ o su equivalente en euros, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda, al considerar que dicho pago no puede considerarse válido al burlar la prohibición del cobro de anticipo, así como tener por no puesta, por abusiva, el apartado primero de la cláusula 16 del contrato de asociación a Anfi Beach Club, y absolviendo a las demandadas del resto de peticiones de la demanda.

Por las entidades demandadas se formuló recurso de casación, planteando si el pago efectuado por los compradores de un derecho de aprovechamiento por turnos a un tercero, diferente e independiente del transmitente, debe tener la consideración de "anticipo” prohibido por la Ley 42/1998, siendo desestimado por la sentencia del Pleno de la Sala Primera al entender que el legislador ha prohibido, en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de producto vacacional de larga duración, el pago de cualquier anticipo a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento. La prohibición de los anticipos durante el período de desistimiento encuentra su justificación en el interés del legislador de simplificar el ejercicio del derecho, de modo que tal desistimiento tenga efecto por la propia manifestación de voluntad del contratante, sin necesidad de recuperar cualesquiera cantidades entregadas, con lo que se elimina el riesgo de que tal recuperación no se produzca o quede demorada, lo que corrobora el propio sentido del art. 9.1 de la Directiva 2008/122/CE, de 14 de enero. De esta forma, la mención expresa en el artículo 13 de la actual Ley 4/2012, de 6 de julio, de la prohibición de anticipos “a favor del empresario o de un tercero” no significa una novedad respecto de la anterior regulación de la materia en la Ley de 1998, y nada de ello se hace constar en su Preámbulo, sino que simplemente se vienen a resolver las dudas que sobre la cuestión se habían suscitado en la práctica, que cabe considerar como injustificadas si se tiene en cuenta que la interpretación correcta del artículo 11 de la Ley de 1998, si se atendía a su verdadera finalidad de facilitar el desistimiento sin necesidad de acudir a reclamación alguna, era que la prohibición afectaba tanto a la recepción de cantidades por parte del transmitente como por un tercero designado por el mismo.

Madrid, noviembre de 2015.
Área Civil del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo.

Nulidad de un Contrato de Tiempo Compartido por falta de Objeto

El Tribunal Supremo fija doctrina sobre los contratos por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y señala que la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto decreta su nulidad

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico al existir sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Salas Carceller, declara que la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto decreta su nulidad.

En el caso planteado se pretendía la nulidad de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en el que se fijaba un derecho de uso sobre dos turnos turísticos. Mientras que el juez de primera instancia declaró la nulidad del contrato por falta de información y por indeterminación del objeto al no figurar los datos concretos de los inmuebles, ni los turnos, ni temporadas en las que se podía disfrutar, la Audiencia Provincial desestimó la demanda al entender que lo que se transmitía no era un derecho real sobre un inmueble específico, sino un derecho de uso sobre cualquiera de entre un conjunto, por un número concreto de días.

En el análisis del contrato, la Sala considera que además de omitirse datos como los de la escritura reguladora del régimen, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y la naturaleza jurídica (real o personal) del derecho que se transmite, el contrato adolece de falta de objeto e incumple la norma según la cual ha de determinarse el alojamiento sobre el que recae, norma cuya consecuencia prevista legalmente es la nulidad. La sentencia cuenta con el voto particular de un magistrado. 

Fuente: http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Tribunal-Supremo/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-fija-doctrina-sobre-los-contratos-por-turnos-de-bienes-inmuebles-de-uso-turistico

¿Es usted miembro de algún club de Anfi? ¿Pagó dinero dentro de los 3 meses siguientes a la firma del contrato?


Quizás le pudiera interesar que la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5º, ha declarado en múltiples sentencias que el pago de Anticipos antes de que acabe el plazo de desistimiento voluntario conlleva el pago del duplo de la cantidad entregada, si el contrato es declarado nulo. En caso de que no lo sea, la cantidad a devolver será exactamente la misma que fue anticipadamente pagada.

Esto es interesante porque abre la puerta a que cualquier miembro de Anfi pueda reclamar lo pagado indebidamente sin tan siquiera cancelar su contrato.

Básicamente lo que estas sentencias vienen a decir es que:

-Cualquier cantidad de dinero anticipada por el miembro del club, dentro de los TRES MESES  siguientes a la firma del contrato es ilegal.

-No debe de haber hecho uso de ese contrato en ese período, lo que es bastante común.

-No importa si el dinero se entregó a un tercero (Trustee) o a Anfi directamente. En ambos casos se aplica la doctrina jurisprudencial.

-Si se declara la nulidad la cantidad a devolver será del doble de lo pagado. Si no declara la nulidad entonces se le entregará una cantidad igual a la que pagó indebidamente.

En no pocas ocasiones las cantidades entregadas son muy elevadas, incluso llegándose a pagar la totalidad del precio dentro de los referidos 3 meses. En este supuesto se podría pedir la devolución del total del dinero del contrato y aún así seguir conservando el mismo. Es una muy interesante conclusión a esta línea jurisprudencial.

Si la cantidad a reclamar es pequeña quizás se pudieran organizar varios miembros para pedir entre varios, en un solo procedimiento, las cantidades a las que tienen derecho y así reducir los costes.

Normativa aplicable a los contratos sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes (DAT) vigentes a día de hoy

En la actualidad existen al menos tres cuerpos normativos específicos que son aplicables a los contratos vigentes en materia de Aprovechamiento por Turno de Bienes. Estos son.

- La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

- El Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

-Y la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

Así a los contratos firmados entre el 5 de enero de 1999 hasta el 17 de marzo de 2012 se les aplica la Ley 42/98, a continuación aquellos firmados desde el 18 de marzo de 2012  hasta el 7 de julio del mismo año será regidos por el Real Decreto-ley, siendo la Ley 4/2012 la que se aplicará a los contratos con fecha posterior al 8 de julio del citado 2012. 

La normativa eurpea promulada hasta la fecha consta de dos Directivas, a saber:

Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

- y la que derogó a aquella, la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Un poquito de historia sobre el Tiempo Compartido, Multipropiedad, hoy Aprovechamiento por Turno de Bienes

La comúnmente conocida, aunque mal llamada, “multipropiedad” –se prohibió el uso de la palabra propiedad y multipropiedad en la ya derogada Ley 42/1998, art. 1.4.- o tiempo compartido es un negocio jurídico de  características muy particulares. Se podría definir como aquella fórmula por la que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. Cada “miembro” tiene el uso de, como mínimo, una semana al año, dividiéndose el alojamiento en 52 semanas de las que al menos una se reserva para su mantenimiento anual.

Hay que reconocer la originalidad del negocio ya que en lugar de vender una propiedad una sola vez, se vende 51 veces y aunque obviamente el monto es menor al hacerse tantas veces provoca que el enriquecimiento sea mucho mayor. Además las cuotas de mantenimiento que se cobran son igualmente considerables, quedando en no pocas ocasiones el promotor-propietario inicial al mando de la sociedad gestora del negocio.

El origen de esta idea no está del todo claro, y mientras unos la atribuyen a Francia y otros a Suiza, lo que parece indiscutible es que el término tiempo compartido (time-sharing) fue acuñado en Gran Bretaña por primera vez en los años 60. Pronto saltó al otro lado del Atlántico, desarrollándose en los Estados Unidos de América (EUA) donde llamó la atención de muchos empresarios por los enormes beneficios que suponía la venta del mismo alojamiento 52 veces a 52 diferentes propietarios.

Tras triunfar en los EUA “vuelve a casa” liderando España su desarrollo en Europa, siendo la Costa del Sol y las Islas Canarias los lugares de máxima expansión. No teníamos antecedentes legales de nada parecido y quizás lo más cercano podía ser el régimen jurídico de las “dulas”, que en las Islas Canarias suponía la división temporal de la explotación del agua entre sus titulares, mientras que en la península existió otro régimen histórico como fue la dula de aprovechamiento de pastos y división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de diversos cultivos. Ninguno de estos “antecedentes” tenía, como se puede apreciar, relación alguna con el turismo.

A mediados de los años 80 el tiempo compartido ya era un negocio en pleno auge en Europa, cobrando cada vez más importancia dentro del sector turístico. Dos importantes claves para este éxito radicaban en el hecho que los alojamientos lo eran de alto standing, con un nivel de calidad similar al de los alojamientos de lujo y por otro lado porque daban la posibilidad de intercambiarlos por otros en cualquier lugar del mundo. Todo esto convertía este negocio en algo muy atractivo y al alcance de clientes que en otras circunstancias tendrían vedado este mercado.

Sin embargo no todo son buenas noticias, las quejas de los clientes/consumidores por prácticas abusivas claman por una regulación normativa de esta atípica, hasta ese momento, figura jurídica. Este negocio que había nacido del ingenio de algunos se estaba desarrollando por la picaresca de otros.

Así se hizo necesario ir regulando esta, como hemos dicho, atípica figura negocial. En Europa la primera  normativa al respecto fue la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

Sin embargo en algunos países como el Reino Unido ya contaban con anterioridad a esta fecha con una regulación específica, en concreto la conocida como Timeshare Act de 1992.

En España surgieron tres disposiciones legales. La primera a la estela de la Directiva de 1994 fue la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Las otras dos vinieron como consecuencia de la segunda de las Directivas, la de 2008, y fueron el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, y la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.