La comúnmente conocida, aunque mal llamada, “multipropiedad” –se prohibió el uso de la palabra propiedad y multipropiedad en la ya derogada Ley 42/1998, art. 1.4.- o tiempo compartido es un negocio jurídico de características muy particulares. Se podría definir como aquella fórmula por la que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. Cada “miembro” tiene el uso de, como mínimo, una semana al año, dividiéndose el alojamiento en 52 semanas de las que al menos una se reserva para su mantenimiento anual.
Hay que reconocer la originalidad del negocio ya que en lugar de vender una propiedad una sola vez, se vende 51 veces y aunque obviamente el monto es menor al hacerse tantas veces provoca que el enriquecimiento sea mucho mayor. Además las cuotas de mantenimiento que se cobran son igualmente considerables, quedando en no pocas ocasiones el promotor-propietario inicial al mando de la sociedad gestora del negocio.
El origen de esta idea no está del todo claro, y mientras unos la atribuyen a Francia y otros a Suiza, lo que parece indiscutible es que el término tiempo compartido (time-sharing) fue acuñado en Gran Bretaña por primera vez en los años 60. Pronto saltó al otro lado del Atlántico, desarrollándose en los Estados Unidos de América (EUA) donde llamó la atención de muchos empresarios por los enormes beneficios que suponía la venta del mismo alojamiento 52 veces a 52 diferentes propietarios.
Tras triunfar en los EUA “vuelve a casa” liderando España su desarrollo en Europa, siendo la Costa del Sol y las Islas Canarias los lugares de máxima expansión. No teníamos antecedentes legales de nada parecido y quizás lo más cercano podía ser el régimen jurídico de las “dulas”, que en las Islas Canarias suponía la división temporal de la explotación del agua entre sus titulares, mientras que en la península existió otro régimen histórico como fue la dula de aprovechamiento de pastos y división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de diversos cultivos. Ninguno de estos “antecedentes” tenía, como se puede apreciar, relación alguna con el turismo.
A mediados de los años 80 el tiempo compartido ya era un negocio en pleno auge en Europa, cobrando cada vez más importancia dentro del sector turístico. Dos importantes claves para este éxito radicaban en el hecho que los alojamientos lo eran de alto standing, con un nivel de calidad similar al de los alojamientos de lujo y por otro lado porque daban la posibilidad de intercambiarlos por otros en cualquier lugar del mundo. Todo esto convertía este negocio en algo muy atractivo y al alcance de clientes que en otras circunstancias tendrían vedado este mercado.
Sin embargo no todo son buenas noticias, las quejas de los clientes/consumidores por prácticas abusivas claman por una regulación normativa de esta atípica, hasta ese momento, figura jurídica. Este negocio que había nacido del ingenio de algunos se estaba desarrollando por la picaresca de otros.
Así se hizo necesario ir regulando esta, como hemos dicho, atípica figura negocial. En Europa la primera normativa al respecto fue la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.
Sin embargo en algunos países como el Reino Unido ya contaban con anterioridad a esta fecha con una regulación específica, en concreto la conocida como Timeshare Act de 1992.
En España surgieron tres disposiciones legales. La primera a la estela de la Directiva de 1994 fue la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Las otras dos vinieron como consecuencia de la segunda de las Directivas, la de 2008, y fueron el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, y la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.